A tan solo 50 km de la Ciudad de Buenos Aires, el municipio de San Vicente comercializa lotes accesibles que pueden abonarse en hasta 360 cuotas mensuales
El Partido de San Vicente, cercano a ciudad de La Plata y la Capital Federal, lideró la lista de distritos con más crecimiento de población entre los años 2010 y 2022. Conformado por tres localidades del sur del conurbano bonaerense, e integrado al tercer cordón del Gran Buenos Aires (GBA), evidencio un crecimiento del 66% cuando la media nacional fue del 15%.
Este crecimiento demográfico explosivo se explica, en parte, por el desarrollo del “corredor verde” sobre la Ruta 58, entre San Vicente y Canning. Se trata de una alternativa atractiva para quienes buscan alejarse de las grandes ciudades, acceder a una mejor calidad de vida y, a la vez, mantener buena conectividad, a un costo menor que en la zona norte del conurbano.
También influyó fuertemente la migración desde otros municipios: miles de personas encontraron en San Vicente lotes y viviendas más accesibles, sin perder las conexiones de transporte hacia los centros urbanos.
San Vicente comparte el primer puesto del ranking de crecimiento con Añelo, en Neuquén, ciudad lindante con los yacimientos de Vaca Muerta. Allí, sin embargo, el motor fue la radicación de empresas y trabajadores vinculados a la actividad hidrocarburífera y a los servicios conexos.
Planificación urbana y expansión controlada.
La expansión de la mancha urbana sobre tierras anteriormente rurales -como ocurrió en Domselaar que pasó de 700 a más de 3.100 viviendas en una década o Alejandro Korn que es la localidad con más habitantes del partido y que se encuentra inmersa en un proceso de conurbanización-, exigió una planificación urbana intensiva.
Este fenómeno se expresa a través de la expansión del área urbana sobre suelos antes rurales o semiurbanos, generando desarrollos habitacionales formales e informales, provocando ciertas tenciones en la planificación territorial de la región.
Esto obligó al gobierno local a asumir un rol activo en la provisión de servicios e infraestructura: saneamiento de arroyos, construcción de nuevas escuelas, mejoras en seguridad y salud, entre otras.
En este marco se dictaron ordenanzas y reglamentos que hoy permiten llevar adelante múltiples planes de urbanización, contabilizando más de 3.000 soluciones habitacionales.
Uno de los instrumentos clave fue la creación del “Banco de Tierras Municipal”, que administra inmuebles públicos o susceptibles de ser incorporados mediante mecanismos como los previstos en la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat.
Gracias a esta herramienta, el municipio sumó lotes a su patrimonio con el objetivo de paliar el déficit habitacional.
Planes de vivienda y adjudicación de lotes
Uno de los pilares del modelo municipal es la adjudicación de viviendas y lotes de manera transparente, por oferta pública, mediante sorteos ante escribano público y bonificaciones al precio final de adquisición de hasta un 30% sobre el valor de la tasación.
El proyecto más relevante es el “Barrio Papa Francisco”, en la localidad cabecera. Allí se ofrecieron 720 lotes a tasa cero, con precios que rondan los ocho o nueve millones de pesos, y condiciones accesibles: un adelanto del 20% y hasta 360 cuotas mensuales.
En Alejandro Korn, otra de las localidades del distrito, se adjudicaron 500 viviendas en dos etapas. Algunas se entregaron terminadas; otras, con obra pendiente que deberá ser completada por los beneficiarios.
Las cuotas pueden pagarse por débito automático, transferencias o en efectivo en bocas habilitadas, y se actualizan conforme el índice “Casa Propia” que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.
En los barrios “San José”, “Villa Coll” y “Juan Pablo II”, adjudicados durante el corriente año, los valores del metro cuadrado rondan entre $43.597 y $71.111. Se requiere acreditar ingresos, contar con dos garantes y realizar un anticipo del 30% al 40% respectivamente. Las cuotas se ajustan por el Coeficiente de Variación Salarial.
Todos los proyectos buscan lograr una imagen final de “barrio parque” armónico e integrado al entorno, con edificaciones exclusivamente destinadas a vivienda familiar, a la cual pueden acceder personas con dos años de residencia en el distrito.
Aunque un porcentaje de los lotes se adjudican a no residentes por medio de convenios que celebra el municipio con organismos públicos y diferentes sindicatos.
Se admiten construcciones de primera calidad, ya sean tradicionales, con Steel Framing o con sistema Wood Framing, siempre que se cumpla con los estándares y se construyan muros cortafuegos cuando corresponda.
Urbanizaciones protegidas y el modelo de los “townhouses”
Para viabilizar este tipo de desarrollos, el municipio implementó la figura de “Urbanización Protegida“. Bajo esta categoría se agrupan parcelas residenciales con protección especial, ya sea por razones ambientales, sociales o comunitarias.
Esta figura legal permite el cerramiento parcelario y ciertos controles internos -como cámaras de seguridad y accesos restringidos- pero mantiene la circulación libre por las calles, a diferencia de los barrios privados tradicionales.
En sentido práctico, San Vicente admite barrios autoadministrados con un cerramiento parcelario, que permiten oferta más accesible al lote propio en “mini barrios cerrados”, inclusive con casas apareadas o soluciones tipo dúplex que reducen los costos constructivos.
Sin expensas, pero con una tasa municipal especial, estas urbanizaciones protegidas son elegidas por jóvenes y familias que priorizan seguridad, comunidad y accesibilidad.
Este modelo se asemeja a los “townhouses” del mercado inmobiliario norteamericano y europeo: desarrollos compactos, eficientes y adaptados a la clase media.
Conclusión
El caso de San Vicente demuestra que, con planificación urbana, políticas públicas activas y herramientas normativas adecuadas, es posible acercar el derecho al hábitat a miles de familias.
Un modelo que bien podría replicarse en otros municipios frente al desafío del crecimiento urbano.
Por Por Agustín Arechavala-IProfesional